日前，国土资源部、住建部联合发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》。文件除了提出要部门衔接，解决不动产登记“中梗阻”问题外，还特别强调要“防止小产权房通过不动产登记合法化”。
而就在不久前，两部委联合发文在全国13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点，引发小产权房能否借此“转正”的遐想。国土资源部相关负责人回应强调，不能将开展集体建设用地上建设租赁住房试点与“小产权房”混为一谈。
之所以任何与小产权房相关风吹草动都会引起遐思，而国家相关态度也是一以贯之的谨慎，就是因为小产权房涉及的面太广。从目前政策动向来看，小产权房在短时间内想“转正”恐怕不现实。
小产权房“洗脚上岸”？国土部：没戏！
7月20日，住建部、国家发改委等9部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确提出，要在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，多渠道增加租赁住房供应。
九部委发文一个月后，国土资源部、住房和城乡建设部28日对外发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
这项住房建设新政一推出即引起“小产权房”是否合法化的议论。有部分人认为，这或许也意味着小产权房可以合法地参与到住房租赁经营业务当中，视之为“小产权房转正”的一种信号。
国土资源部土地利用司负责人就此明确表态，集体租赁住房与“小产权房”有本质区别。一个是依法依规，一个违法违规，不能混为一谈。集体租赁住房，用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划“三大规划”，经依法批准建设，依法实施不动产登记，而且只用于租赁。“小产权房”本身就不是一个法律概念，既涉及违法用地，又涉及违法建设和违法销售，产权不受法律保护。
而在两部委发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中强调，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。这也说明，此番部委发布的试点方案，对小产权房已经有所防范。
久拖不决的烫手山芋
小产权房通常是指建设在农村集体土地上的商品性住宅，由于开发时没有交纳土地出让金和相关税费，其价位跟普通商品房比非常便宜。小产权房原本处在法律所不允许的灰色地带，虽然开发和购买者众，但其非法性质从无疑义，每每处在被取缔和被清理的风声鹤唳之中。
按照学界的估计，全国小产权房大概有60到70亿平。以深圳为例，深圳经过几次土地改革之后，尽管集体土地很少，但建在“国有土地”上的违法建筑很多，一度占到深圳房屋存量的一半，差不多有37万多栋。
针对各地出现的“小产权房”问题，从1999年到现在，有关部门也是三令五申，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。但实际的情况是，“小产权房”并没有因为政策的高压而偃旗息鼓，各地“小产权房”反而如雨后春笋，规模越来越大。
“小产权房屡禁不止的原因，是城乡之间对于农地溢价的争夺。”中国城市规划设计研究院副院长杨保军指出，“在现行的法律制度下，城市开发垄断了农地升值的收益，农村方面难以分享其收益，容易诱发‘歪门邪道’，小产权房现象就是一例。”
“小产权房屡禁不止的生命力正源于相关领域改革的滞后和市场的需求。”九三学社中央宣传部部长穆建民认为，随着市场经济和城镇化的快速发展，大中城市房价快速上涨，然而农村土地制度改革滞后，城乡土地制度和市场二元化分割，造成了差距悬殊的地价。加之城市住房保障公共服务滞后，行政执法监管受利益裹挟而虚置，广大中低收入群体的租住刚需通过小产权房得到满足，农民“绕道而行”却得到了实惠。
九三学社中央认为，今后，随着城乡一体化、农业现代化、人口老龄化以及“城市病”蔓延，较发达地区城镇居民向往到郊区工作、养老、休闲的意愿愈加强烈，出现局部“逆城市化”的可能性将不断增长。若不妥善处置，小产权房必然还会从城郊向广大农村蔓延。
“一刀切”不可取 分类处理破困局
对于小产权房转正的态度，支持者和反对者大致伯仲。前者着眼于土地自由流转和农民财产权利，后者则更加看重市场经济的产权保护和契约精神。小产权房是二元土地制度的产物，已经成为中国经济发展的一个烫手山芋。甚至，即使是两部门说要严打，也只是对准“在建、在售”的增量小产权房，而没有将打击范围扩大至存量小产权房。
当然，小产权房是地产业特定发展时期的产物，不合理的高房价和监管者的不作为也是重要的推动因素。既然过错不全在开发者和购买者身上，板子就不能全部打在他们身上。既然参与者众、下情复杂，清理小产权房时也要在合法的大前提下灵活以对，本着“治病救人”的原则解决问题。久拖不决甚至纵容小产权房“洗底上岸”，那是对土地违法的纵容，是对循规蹈矩购买普通商品房者的不公。但全然不给出路，以“一刀切”的方式强硬“消灭”小产权房，也非实事求是的做法，而且极有可能引发社会动荡。
产权房的问题已经拖了很久，再拖下去只会更加难办。从大的方面来说，应该尽快理顺整个房地产业的价格机制，让商品房价格回归普通家庭稍加努力就能够到的位置上，这等于是对小产权房实施釜底抽薪，让其有限的价格诱惑无法抵消违法风险，不再产生增量。从小的方面说，小产权房的存量究竟如何处置也要有可操作性强的办法出台，尽快迈出全盘清理的脚步。存量和增量都有了应对之策，小产权房问题的彻底解决也就时日可期了。
在九三学社中央看来，仅强调小产权房的“非法身份”，停留于运动式且有始无终的“一刀切”封堵，不仅难控增量，更让部分群体心存“法不责众”的侥幸心理，铤而走险，敢与政策对赌投机炒作，给经济发展和社会稳定带来隐患。与其多方僵持、暗潮汹涌，不如把握全面深化改革的机遇，下决心破除既得利益和制度缺陷的障碍。
“应调整思路、因地制宜，大胆探索、试点先行，凝聚共识、破解僵局。实际上，通过深化土地制度改革，划红线、扎口子，对存量小产权房分类处理、有条件松绑，不仅能突破困局，也可化弊为利。”穆建民表示。
